こんにちは！
家をか買うかもしれないエントリーを書いてからすぐに、オープンハウスに行ってきました。
正直、間取り自体はかなり微妙な感じではありましたが、何となくそのメーカーの雰囲気は感じることができました。
今回、僕たちが見に行ったメーカーは、メーカーというよりはビルダーに近い住宅メーカーでした。
Zero CUBEとかのFCをやっている会社ですね。
そこの、まさしくZero CUBE改みたいな家を見学させて貰ったのですが、妻の家熱が一気に加速してしまい、家欲しい病になり帰ってきました。
とは言え、うちはフルタイムの共働きで、今のマンションのローンも返そうと思えば返してしまっても、金融資産の50%以上は残る程度には蓄えもありますので、そんなに急いで一軒家を購入する必要はない。と僕的にひあ思っていたのですが・・・。
そのオープンハウスから数日後に帰宅すると、妻が良い土地を見つけた！と。
詳細を確認すると
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- 今のマンションから徒歩で3分程度
- 40坪ほど
- 並列で車が2台停めれる
- 南向き
- 南８ｍは確実に家が建たない好立地（道路は４ｍ）
- 現在東西南北に家は無く、西隣のみ予定アリ
- 価格も相場より若干安い
- 建売・外構付き
- 全室2面採光
- 仲介ではなく代理扱い（仲介手数料がいらない？）
- 今と同じ町内会
- オープンハウスに行った会社の物件
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建売分譲でまだ建っていない、これからの物件を発見してしまったわけです。
ここで妻の家熱がさらに加速して買う！と。
そこから早かった。
すぐに前回オープンハウスを案内してくれた営業さんに連絡して、建売の似たような物件を見せて貰い、翌週には買付を書き、さらに翌週には住宅ローンの事前審査を申し込みといった具合。
オープンハウス見てからここまで3週間。
時間が無さ過ぎて、僕はやること山積み
- 妻と僕の資産の合算
- 現預金および現金化できる資産の洗い出し
- どこの住宅ローンを組むかの選定
- 資金計画を考える
これをね、1週間程度でやらないといけない状態に。
妻はお金に無頓着というか、ちゃんと人並みには貯金出来ているんだけれど、管理がいまいち苦手なわけです。結婚当初からお金の管理をして欲しいと言われていたのですが、人のお金を管理するのが嫌だったので断っていたのですが、ここに来てそれが裏目にでて、妻が把握していた預金より実際の預金が100万円ほど少ない事態に。
これはヤバイと僕の現金化できる（しても良い）金融資産を洗い出し、事前審査も通ってないのに、とりあえず現金化を行いました。これについては別のエントリーで書きたいと思いますが、NISAでほったらかしていた投資信託があり、基本のNISA期間も終わっていたので、全て売却し、出金しました。
住宅ローンは元々変動金利で借りる気がなかったので固定金利で返済額が確定しているフラット３５に決めました。
今の金利だけを見ていると0.4％を切る金融機関もあるので、変動金利の方が返済額は少なくて済むのですが、3年変動、5年変動とか僕は怖くて借りる気になりません。
というのも、住宅ローン金利は今が過去最低レベルであり、これ以下になることは無いと予測しています。下がることがなければ、横ばいか上がるかですが、ここ数年は横ばいが続いています。
経済がこのまま衰退していき、上昇しないのであれば、金利も横ばいすると思いますが、今から住宅ローンを返済する35年の間、経済が上向かず、夢も希望もないと思っているのに、家を購入するという矛盾が僕には理解できないわけです。
今から約30年前のバブル期の住宅ローン金利は、フラット３５で8％を超えていたし、ここから30年の間に８％とまでは行かずとも、３％や5%台になる可能は十分にあると思っています。
変動金利の0.4%の金利は魅力的ではありますし、5年・125％ルールがあるので、返済が大きく増えることのないのも分かってはいますが、どうもリスクが大きい気がするのです。
[aside type=”normal”] 5年ルール
金利が変わっても、返済額が5年間は変わらない。当初10万円の返済（元金8万円：利息2万円）だったとして、金利が上がった場合（元金7万円：利息3万円）（元金6万円：利息4万円）と元本と利息分の割合が変わっていく感じです。
月々の返済額は、当初から変わらず10万円ですが、利息部分が増えた分、元金の返済が少なくなるわけです。
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5年間はいくら金利が上がろうが返済総額は変わらないという仕組みですが、総額が変わらないだけで、元本も減りが遅くなる感じですよね。
[aside type=”normal”] 125%ルール
金利が変わって5年後からの返済額は当初の返済額の125%までに収めるというルールです。当初10万円の支払いであれば12.5万円までの支払いなので、いきなり返済が増えて困るというこは少ないです。と言われますが、金利上昇分がこの2.5万円を上回る場合は未払利息として取り扱われ、未払利息を返済するまでは元本が減らないということが起こりえます。
確かに返済額の大幅は上昇はありませんが、総額での支払いは上がるリスクがあります。
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どっちも僕的には魅力を感じない仕組みです。
問題（返済）の先送りをしているだけで、本質的には何も変わらないのに、変動金利でも上限が決まっているから安心ですよ！と言われても僕的には全く安心感を得られません。
それであれば、金利が高いとはいえ１％台前半で全期間借りることの出来るフラット３５がやはり魅力的に見えます。（僕が利用している事業用の借り入れなんて7年返済で制度融資を使っても２％台、保証料入れたら４％ほどになりますので35年を1%前半とか、いくら担保を取ると言えども安すぎると思ってしまいます）
次回はフラット35について僕が調べた範囲で書いてみようと思います。
本日もご覧いただき有難うございました。
